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Optimierung der Bauträgerfinanzierung - ein Erfahrungsbericht

Bauträgerfinanzierungen sind schon immer hoch risikobehaftet und müssen daher intensiv überprüft werden. Dadurch und durch die Abwicklung nach der Makler- und Bauträgerverordnung ergeben sich in der Bearbeitung zahlreiche Besonderheiten. Die Kreditabwicklung ist meist sehr komplex und aufwendig. Der Personaleinsatz bei den Banken für ein professionelles Handling der Kredite war und ist enorm. In Zusammenarbeit mit der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau entwickelt highQ Computerlösungen GmbH daher seit 1999 kontinuierlich an abakusBT, der Lösung, um den Bauträgerfinanzierungsprozess effizienter und genauer abzubilden. Nicole Farrelly, Leiterin der Bauträgergruppe der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau ist die „Miterfinderin“ der Software. Sie stellt in diesem Beitrag die für Banken wesentlichen Merkmale dar.

In den letzten Jahren wurde es durch die sich immer länger hinziehenden Baugenehmigungszeiten und die häufig deutlich gestiegenen Baukosten und ansteigenden Projektgrößen erforderlich, eine sehr detaillierte Kenntnis der Marktentwicklung, aber auch der Kosten- und Vergaberisiken zu erlangen. Daher ist es für die Kreditgeber immer wichtiger, über ein funktionierendes „Frühwarnsystem“ zu verfügen, um mögliche Schieflagen oder Probleme der betroffenen Kredite rechtzeitig zu erkennen. „Mit abakusBT haben wir eine Software, die nicht nur Doppeleingaben in verschiedenen Systemen erspart, sondern die Eingaben auch entsprechend plausibilisiert. Mit der highQ-Lösung werden die Anwender sinnvoll durch die Masken geführt, so wird nichts vergessen oder übersehen. Durch diese Systematik vermittelt die Software dem Anwender ganz beiläufig das gebündelte Wissen sämtlicher Experten, die mit abakusBT arbeiten und ihr Wissen fortlaufend einbringen.“ fasst Nicole Farrelly die Motivation zur Entwicklung und Nutzung der highQ-Software zusammen.

Das Bauträgerkreditgeschäft ist ein hoch interessanter Geschäftszweig, fehlende Grundstücke in Ballungsgebieten sorgen aber für hohe Grundstückseinkaufspreise, teilweise verbunden mit Baurechtsrisiken oder im Vertrieb erschwerende Auflagen über städtebauliche Verträge. Die Kombination sehr hoher Einkaufspreise verbunden mit langen Entwicklungszeiten birgt ein hoch potenziertes Risiko, da heute bereits die Marktpreise auf viele Jahre hinaus prognostiziert werden müssen. Der Kreditbedarf der Bauträger ist hoch und das knappe Gut Eigenkapital ist dadurch auf Jahre gebunden und die Limits der Banken begrenzen in der Regel auch die Volumina. Dennoch ist und bleibt die Bauträgerfinanzierung ein hochinteressantes Geschäftsfeld für Banken, aus dem sich auch häufig weitere Geschäfte ergeben, beispielsweise die Endfinanzierung der Käufer oder der Immobilienvertrieb. Um die hier möglichen Gewinne aus der Finanzierung realisieren zu können, muss die Abwicklung schlank und straff organisiert sein. Risiko-Controlling und Risiko-Management müssen ständig auf dem aktuellen Stand sein.

abakusBT vereint diese Notwendigkeiten und fördert eine höchstmögliche Effizienz in der Abwicklung. Durch Plausibilitätskontrollen bietet die Software schon im frühzeitigen Abwicklungsstadium hohe Sicherheitsstandards durch detaillierte Kosten- und Deckungsbeitragskontrollen. Die einzelnen Daten werden einmalig in die übersichtlichen Eingabemasken eingetragen. Durch Plausibilitätsprüfungen bei der Eingabe und beim Speichern werden Fehleingaben weitgehend vermieden, die DSGVO wird selbstverständlich eingehalten. Mit abakusBT verwalten Sie Ihre Bauträgerkredite optimal. Die vereinfachte und einheitliche Abwicklung von Bauträgerkrediten mit abakusBT stellt einen besonderen Vorteil gegenüber den klassischen Methoden dar. Das ständige manuelle Übertragen von Objekt- und Käuferdaten für die verschiedenen Auswertungen entfällt. Über die objektbezogenen und bauträgerspezifischen Grunddaten hinaus werden sämtliche Kontoumsätze und Kaufverträge erfasst. Mit Hilfe der intelligenten Eingabevervollständigung lassen sich so selbst größere Datenmengen schnell und einfach erfassen. Durch die zeitsparenden Import-Schnittstellen (AMADEUS, DTAUS) können Sie Daten, die Ihnen der Bauträger liefert (z. B. Kalkulation, Einheitenliste, Überweisungen) auch direkt in die Software einlesen.

Alle wichtigen Eingaben und Änderungen werden protokolliert und damit zur Wahrung des Vier-Augen-Prinzips dokumentiert. abakusBT ist für jeden Anwender durch den übersichtlichen Aufbau einfach zu bedienen. Die erfassten Daten werden durch das Programm ausgewertet und mit den Planzahlen abgeglichen. Dies ermöglicht eine detaillierte Mittelverwendungs- und Kostenkontrolle, aktuelle Gewinnberechnung und eine automatische Fortschreibung des Deckungsbeitrages. Die Schnittstellen zu den originären EDV-Systemen vereinfacht die Arbeit im Tagesgeschäft zusätzlich.

Durch die immer größer werdenden Finanzierungsvolumina und Projektgrößen bilden sich immer häufiger auch Bankpartnerschaften. Eine einheitliche Abwicklung erleichtert diese Gemeinschafts-Finanzierungen ungemein. abakusBT ist die Lösung für die Bauträgerfinanzierung in allen Banken, auf Sachbearbeiter-, Berater- und Controller-Ebene. Gemäß der Vorgabe „Mehr Überblick, weniger Risiko“ optimiert die highQ-Applikation das Kreditgeschäft – und schafft durch präzise, revisionssichere Arbeitsabläufe Sicherheit im täglichen Geschäft. Mit wenigen Mausklicks stehen Ihnen sämtliche relevanten Daten wie z. B. durchschnittlicher Verkaufserlös je qm, aktueller Verkaufsstand, aktueller Restkredit, Restbeleihung/qm und Vieles mehr zur Verfügung. Standard-Vordrucke und -Schreiben, u. a. die Freistellungserklärung, enthalten bereits alle erforderlichen Daten und können bei Bedarf (automatisch vervollständigt) ausgedruckt werden. Unter ständiger Überwachung von Plan und Ist fließen die nach Kostengruppen unterteilten Buchungen in die Auswertung ein. Hinweise auf Kostenüberschreitung werden sofort mit Kostenart und Betrag angezeigt. Das System ermöglicht die vollständige Erfassung, laufende Aktualisierung und regelmäßige Überprüfung aller finanzierungsrelevanten Daten eines Bauprojekts, eine Aufgabe, die „von Hand“ kaum ausreichend zu leisten ist. Volker Kluitmann, Leiter der Abteilung Immobilienkunden der Stadtsparkasse Düsseldorf, möchte die hilfreiche Software daher nicht mehr missen: „abakusBT ist ein wesentlicher Baustein für die risikoangemessene Betreuung und Steuerung des Bauträgergeschäftes in unserem Hause.“

Das System unterstützt aber nicht nur die Spezialisten bei ihrer täglichen Arbeit, sondern führt auch zur „Zwangsprofessionalisierung“ weniger erfahrener Sachbearbeiter, wie es Nicole Farrelly, Leiterin der Bauträgergruppe bei der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau, ausdrückt. „Das System hilft Instituten, die wenig Bauträgergeschäft betreiben, bei einer einheitlichen Abwicklung nach der in der Praxis bewährten Vorgehensweise. Es muss ja nicht jeder das Rad neu erfinden. Auf diese Weise ist eine professionelle Abwicklung des Bauträgergeschäfts auch in kleineren Häusern möglich, die über keine eigene Bauträgerabteilung verfügen“, so Farrelly weiter. Auch von in diesem Bereich neuen Mitarbeitern wird berichtet, dass die übersichtliche Struktur von abakusBT die Einarbeitung deutlich erleichtert.

Die von highQ in enger Kooperation mit den Anwendern entwickelte Software sorgt dafür, dass die Leistungsfähigkeit der Applikation stets an die aktuellen Erfordernisse des Bauträgerkreditgeschäfts angepasst werden. Aktuell wurden die Anforderungen der DSGVO umgesetzt und in die Software implementiert. Auf diese Weise ist eine Best-Practice-Lösung entstanden, die auf dem Knowhow vieler erfahrener Spezialisten basiert. Der Weiterentwicklung von abakusBT dienen insbesondere jährliche, bundesweite Anwendertreffen, zuletzt traf man sich bei der Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling. Erweiterungen oder Änderungen, die alle Anwender betreffen, werden bei diesen Veranstaltungen gemeinsam diskutiert und abgestimmt und oft bereits in einem der nächsten Software-Releases von abakusBT berücksichtigt. Der Nutzwert der Anwendertreffen geht jedoch weit über die Weiterentwicklung der Software hinaus: „An den Anwendertreffen schätze ich besonders den direkten Kontakt zu anderen abakusBT-Anwendern, um sich auch über aktuelle Fragen und Entwicklungen im Bauträgerkreditgeschäft auszutauschen“, betont Bernhard Hedrich, Leiter des BauträgerCenters der Kreissparkasse Ludwigsburg. Tatsächlich ist aus den persönlichen Kontakten mittlerweile ein Experten-Netzwerk entstanden, in dem auch zwischen den jährlichen Treffen rege kommuniziert und dabei manches Risiko entschärft wird.

Autoren:
Nicole Farrelly, Leiterin der Bauträgergruppe der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau
Kai Horn, Leiter Vertrieb & Marketing, highQ Computerlösungen GmbH, Freiburg

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